Art. 901 – Dobandirea cu buna-credinta a unui drept tabular – din lucrarea Noul Cod Civil. Comentariu pe articole

Comentariu

1. Beneficiarii prezumţiei bunei-credinţe în materia cărţilor funciare. Această prezumţie operează numai în favoarea terţilor dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare şi a terţilor dobânditori ai ipotecii convenţionale, în situaţia în care dreptul tabular aparţine în realitate unei alte persoane decât antecesorul acestor terţi. Deci, prezumţia bunei-credinţe nu poate fi invocată de către părţile actului juridic de constituire sau transmitere a unui drept tabular, una împotriva celeilalte, şi nici de succesorii lor universal sau cu titlu universal. Buna-credinţă reprezintă credinţa dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite acel drept. Această convingere a sa se întemeiază pe prezumţia exactităţii înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumţii. Buna-credinţă este creatoare de drept, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar sau dobânditorul unui drept de ipotecă, pe care l-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular. În această situaţie, instanţa de judecată va dispune, la cererea adevăratului titular al dreptului, numai radierea dreptului antecesorului tabular, nu şi a dreptului terţului dobânditor. Pentru a produce acest efect, buna-credinţă a terţului dobânditor trebuie să existe la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului în cartea funciară.

2. Condiţiile dobândirii cu bună-credinţă a unui drept tabular. Pentru a exista buna-credinţă, este necesară îndeplinirea, în mod cumulativ, a următoarelor condiţii:

a) să nu fi fost înregistrată, mai înainte de înregistrarea cererii de înscriere a dreptului terţului dobânditor, nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare. Prin notarea unei acţiuni judecătoreşti, se pune sub semnul incertitudinii existenţa dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în favoarea antecesorului terţului dobânditor. Notarea unei asemenea acţiuni judecătoreşti în cartea funciară este opozabilă terţilor, inclusiv terţului dobânditor. Dacă terţul dobânditor ignoră notarea acţiunii judecătoreşti, el riscă să piardă dreptul astfel dobândit ca urmare a desfiinţării, pe cale judecătorească, a dreptului antecesorului său. Astfel, de exemplu, dacă adevăratul proprietar al imobilului înscris în cartea funciară a promovat o acţiune în constatarea nulităţii titlului de proprietate al proprietarului tabular, pe care a înregistrat-o, spre notare, la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, anterior înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului terţului dobânditor, acesta din urmă nu mai poate invoca buna-credinţă în apărarea dreptului său care, în cazul admiterii acţiunii judecătoreşti, va fi radiat ca şi dreptul antecesorului său (resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis).

b) din cuprinsul cărţii funciare să nu rezulte nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Această condiţie se referă la notarea în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de înscriere a dreptului terţului dobânditor, a altor situaţii juridice cum ar fi: antecontracte de vânzare-cumpărare, acte de urmărire silită a imobilului, pactul comisoriu etc, a căror valorificare ar putea determina radierea dreptului tabular şi înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situaţii juridice. În acest context, trebuie menţionate şi prevederile art. 79 alin. (1) LPA, potrivit cărora în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 58¹ din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 NCC, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare. Aceste prevederi legale derogatorii nu sunt aplicabile însă în cazul înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, cărora le sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului