Acasa » Ştiri juridice

Contractul de locatiune in Noul Cod Civil

joi, octombrie 27th, 2011, 9:36 AM

Sediul materiei al institutiei in Noul Cod civil (Legea 287/2009) este Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V „Contractul de locatiune”, art. 1777-1823 contin dispozitiile generale, iar art. 1824 – 1835 contin regulile particulare in materia inchirierii locuintelor.


Noţiune

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Când locaţiunea are ca obiect bunuri imobile şi/sau bunuri mobile, ea se numeşte închiriere. Dacă bunurile sunt agricole, atunci locaţiunea se numeşte arendare.

Durata locaţiunii

Durata maximă a locaţiunii este de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;

b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.

Obligaţiile locatorului

– să predea locatarului bunul dat în locaţiune. Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia;

– să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii;

– să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii. Locatorul este dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosinţă. Dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt;

– garanţia contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii.

Obligaţiile locatarului

– să ia în primire bunul dat în locaţiune;

– să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract. În lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună; în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an; în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an;

– să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă. Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului;

– să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului;

– să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

Elemente de noutate

Codul civil conţine prevederi noi în această materie, unele dintre ele preluând soluţii din practica judiciară, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub aspectul efectelor sunt următoarele prevederi:

– art. 1.798 NCC – Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege;

– art. 1.809 alin. (2) şi (3) NCC – În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic şi contractul încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

– art. 1.811 NCC – Opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor. Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobânditor, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului.

Sursa: CSM

Autentificare Legalis 2.0